網(wǎng)上房地產(chǎn)8月30日數(shù)據(jù)顯示，上海掛牌的二手房高達(dá)168736套，面積為1848.21萬平方米，又創(chuàng)歷史新高。按今年前7個(gè)月月均13730套的成交量來看，存銷比為12.2個(gè)月，即市場(chǎng)可售二手房源可供銷售12.2個(gè)月，已觸及存銷比警戒線。

　　新盤擠占二手房市場(chǎng)

　　存銷比指在一個(gè)周期內(nèi)，商品庫存與之前一定周期內(nèi)月均銷量的比值，用來反映商品即時(shí)庫存狀況的相對(duì)數(shù)。存銷比小于10個(gè)月說明市場(chǎng)去化較快，而超過12個(gè)月說明市場(chǎng)庫存積壓嚴(yán)重，去化時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)成交低迷。

　　“如此大的庫存，說明房子不好賣了，而其中最為明顯的就是新盤促銷擠占部分區(qū)域二手房市場(chǎng)。 ”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐中邦城市花園店經(jīng)理余應(yīng)清如是說。

　　受到政策持續(xù)影響，外圍新盤銷售紛紛遇阻。一名開發(fā)商直言，新盤開盤當(dāng)月的平均銷售率，已由去年下半年的60%—70%下降至30%—40%?；诜吭磶齑鎵毫?，不少滯銷樓盤都加大了促銷打折的力度，一些預(yù)熱盤也因此下調(diào)了預(yù)期售價(jià)。

　　這樣一來，導(dǎo)致了8月的一二手房倒掛現(xiàn)象加劇，據(jù)漢宇市場(chǎng)研究部最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，滬上樓市一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象在8月明顯加劇，幅度已達(dá)10%，并且呈蔓延趨勢(shì)。

　　倒掛現(xiàn)象主要集中在一手樓盤密集分布的外環(huán)區(qū)域。本來上海外環(huán)區(qū)域的一手房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格相差不大，一般情況下，同一小區(qū)品質(zhì)接近的二手房?jī)r(jià)格要低10%—15%，約在2000元/平方米—3000元/平方米。不過由于二手房交易稅費(fèi)較高，大部分成本實(shí)際轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)當(dāng)中，這些成本約相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的8%—9%，平均下來同品質(zhì)的二手房單價(jià)與新房相差無幾。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)二手門店反饋的信息顯示，價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象在寶山、閔行、松江等區(qū)域尤為突出。位于松江新城的二手房三湘四季城目前掛牌價(jià)約為1.7萬元/平方米，而一手房綠地薔薇九里目前均價(jià)僅為1.5萬元/平方米左右。位于寶山共富板塊的檀鄉(xiāng)灣”目前掛牌價(jià)約為1.7萬元/平方米—1.8萬元/平方米，同小區(qū)的一手房?jī)r(jià)格目前已回落至1.6萬元/平方米。美蘭湖板塊內(nèi)次新小區(qū)的成交價(jià)已達(dá)1.7萬元/平方米，而新房如美蘭湖中華園的成交均價(jià)不過1.66萬元/平方米。一二手房倒掛現(xiàn)象最直接的影響是，看房客戶購買意向下降，成交繼續(xù)萎縮。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，倒掛現(xiàn)象有可能持續(xù)并且加劇，這將對(duì)二手房市場(chǎng)帶來持續(xù)的壓力。目前上?？墒垡皇址看媪枯^大，達(dá)5萬多套，存銷比例明顯加大，促使開發(fā)商回籠資金壓力增加，為了盡快回籠資金不得不推出一些優(yōu)惠活動(dòng)，以此來吸引購房者。政策面收緊，需求相當(dāng)時(shí)間內(nèi)都難以大幅釋放，所以外圍區(qū)域的一手房?jī)r(jià)格短期內(nèi)很難走高，并且還有一定的下調(diào)空間，對(duì)于二手市場(chǎng)的影響仍將持續(xù)。

　　滬四條發(fā)酵壓低成交量

　　除了一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重外，7月出臺(tái)的新滬四條更是對(duì)二手市場(chǎng)帶來壓力，

　　余應(yīng)清介紹說，其所在的周康板塊剛需客戶占比達(dá)6成以上，8月成交環(huán)比下降了20%左右，而房東掛牌量與五六月份相比下降了30%左右。“新滬四條”的出臺(tái)以及信貸政策的持續(xù)緊縮，讓部分買家寄希望于后市房?jī)r(jià)下跌，不急于出手，另一部分買家則喪失了買房資格。而房東為了抗通脹而保留房產(chǎn)。部分置換型房東考慮貸款利率較高，且購買房屋要繳納房產(chǎn)稅等，暫緩置業(yè)計(jì)劃。因此造成成交量與掛牌量雙雙下降。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐美蘭湖二店經(jīng)理李芳也深有同感，“相比周康，8月份羅店板塊的二手房成交較為平淡，環(huán)比7月份下降了30%左右。 ”李芳坦言，7月底“外地人補(bǔ)交稅單不得購房”的政策出臺(tái)，造成板塊內(nèi)客戶流失了約3成。而調(diào)控的不確定性造成的客戶觀望氣息較濃以及貸款政策的持續(xù)收緊也是造成成交量下降的重要因素。同時(shí)，目前二手房稅費(fèi)較重，板塊內(nèi)次新小區(qū)的成交價(jià)已到達(dá)1.7萬元/平方米，而新房如美蘭湖中華園的成交均價(jià)不過1.66萬元/平方米，一二手價(jià)格倒掛也促使部分客戶轉(zhuǎn)投一手。

　　中介面臨生死劫

　　上個(gè)月上海二手房成交套數(shù)逼近盈虧平衡點(diǎn)的“生命線”。而現(xiàn)在的再次下滑，使得很多中介面臨生死劫。

　　小劉指著面前的商鋪說道，“那個(gè)原來是家房產(chǎn)中介，現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)時(shí)裝店了。前面還有一個(gè)小的夫妻店，現(xiàn)在也改為了一個(gè)文印的小店了?！倍潭桃话倜撞坏降穆烦?，小劉把近期關(guān)掉的中介門店一一道來?！艾F(xiàn)在生意真的不好做，我們基本上很少奢望成交量，只希望帶看量多一點(diǎn)，只有帶看量多了，才有成交量。但是現(xiàn)在帶看量也嚴(yán)重下滑。 ”小劉說，原本公司還有一些不限購、不限貸的商業(yè)項(xiàng)目可以做，現(xiàn)在上海市規(guī)定商業(yè)地產(chǎn)限貸了，這下使得原本就少的業(yè)務(wù)又少了一塊。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡坦言，從2月低谷以后，目前上海全市中介門店數(shù)量正在以每月2%—3%的幅度減少。 “7月中介門店大概還有1萬多家的話，那么8月應(yīng)該估計(jì)有可能1萬上下了?！笔┖陞鳖A(yù)測(cè)道。在他看來，成本在增加，成交在下降，雙重壓力下，下半年房產(chǎn)中介行業(yè)前景不容樂觀，物價(jià)上漲、通貨膨脹、今年中介的經(jīng)營(yíng)成本比往年增加20%，僅僅靠租賃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有一二手房聯(lián)動(dòng)來做。而這些只有一些大的中介公司才有實(shí)力來操作。